מס שבח מוטל על מכירה של זכות במקרקעין. השבח הוא ההפרש שבין שווי הרכישה של הנכס לבין שווי המכירה שלו, בניכוי הוצאות מוכרות אשר הוצאו לצורך הרכישה, המכירה וההשבחה שלו. כלומר, אדם אשר קנה נכס במהלך השנים וערכו של הנכס עלה, יידרש בתשלום של מס כאשר ימכור את הנכס, על כך שהפיק ממנו רווח.
כיצד ניתן להגיע לפטור ממס שבח?
אין ספק שכשמדובר בעסקה בשווי של מיליוני שקלים, המס שנדרש לשלם יהיה משמעותי ביותר. כיום, מס השבח במכירה של נכס עומד על 25%. כדי לקבל פטור ממס שבח, ראשית יש לעמוד בתנאי ראשוני והוא מכירה של “דירת מגורים מזכה” –על פי חוק, דירת מגורים מזכה זוהי דירה שבנייתה כבר הסתיימה, שבעל הזכויות בה הינו אדם פרטי ולא חברה וכן שהדירה משמשת למגורים או מיועדת לכך. לאחר מכן, יש לעמוד באחד מהתנאים הבאים:
- מוכר דירת מגורים מזכה אשר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס בארבע שנים האחרונות לפני המכירה הנוכחית. פטור זה לא תקף במקרים של אדם אשר קיבל דירה במתנה או שבן זוגו קיבל דירה זו במתנה, וכן בנסיבות מסוימות הקשורות בירושה. פתרון זה הינו פתרון טוב לבעלי דירות מגורים רבות, אשר יוכלו למכור בכל 4 שנים דירה ללא תשלום של מס שבח.
- מוכר דירת מגורים מזכה אשר ברשותו דירה אחת, ולא היו ברשותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע השנים שקדמו למכירה הנוכחית וכן הוא ולא ביצע מכירה של דירה בפטור ממס בשמונה עשר החודשים האחרונים. פטור זה מגיע עם הקלה מסוימת, כיוון שלעיתים אדם קונה דירה חדשה עוד בטרם מכר את דירתו הקודמת, ולכן מחזיק ב-2 דירות בו זמנית. לכן, נקבע כי אדם שרכש דירת מגורים נוספת במהלך השנה שלפני מכירת הדירה הישנה שברשותו, עדיין יהיה זכאי לפטור ממס במידה וימכור את דירתו הישנה בתוך שנה ממועד רכישת הדירה החדשה.
- אדם אשר קיבל דירה מגורים מזכה בירושה והוא בן זוגו של המוריש או צאצא שלו (או בן זוג של צאצא). בפטור זה, זכאותו של המוריש תועבר אל היורש. כלומר, במידה ובעל הדירה המוריש היה זכאי לפטור מס בהתאם לתנאים המובאים, יהיה זכאי לכך גם יורש הדירה. כל זאת, מתייחס לנתונים ביום מכירת הדירה ולא ביום פטירת המוריש.
- תושב ישראל שמכר דירת מגורים מזכה והשתמש בפטור, רשאי למכור דירת מגורים מזכה נוספת בפטור, במידה ושתי העסקאות בוצעו בתוך שנה, כאשר הסכום הכולל שלהן לא עלה על מיליון וחצי שקלים ובתנאי שהמוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או שנה לאחריה דירת מגורים אחת בסכום השווה ל-75% אחוז משווי שתי הדירות שנמכרו. השימוש בפטור זו הינו נדיר יחסית והוא ניתן באופן חד-פעמי לכל מוכר.
מתי לא ניתן לקבל פטור ממס שבח?
יחד עם זאת, ישנם מקרים חריגים בהם פטור ממס שבח נשלל, כדוגמת דירת מגורים שנתקבלה במתנה וכן מכירה של דירה אשר המחיר שלה מושפע מכך שהיא כוללת זכויות בניה נוספות. החזרי מס שבח הינם נפוצים יחסית ונובעים ממקרים שונים, כדוגמת חישוב מס שלא נתן ביטוי להכנסות המוכרות בשנת המכירה, חישוב מס שבח שלא נתן ביטוי להפסדי הון הניתנים לקיזוז כנגד שבח מקרקעין וכן חישוב מס שבח שלא נתן ביטוי לנקודות הזיכוי בשנת המכירה ועד 3 השנים שקדמו לה.
פטור ממס שבח / החזר מס שבח בחברת ביטן את ביטן פיננסים
במסגרת שירותי משרד ביטן את ביטן פיננסים, אנו מציעים שירות של פטור והחזר מס שבח, תוך ליווי אישי, מקצועיות ועם אפשרות להעלאת טפסים באופן מקוון.